2021 年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷升級，樓市降溫持續(xù)，企業(yè)債務(wù)違約層出……壓在房企身上的擔(dān)子逐漸加重。從最近各大房企披露的 2021 年前三季度財報來看，告別高增長發(fā)展階段的眾多房企，盈利空間正逐步縮窄，強(qiáng)監(jiān)管帶來的降桿桿壓力持續(xù)重塑和改變著房企的運(yùn)營發(fā)展，已跳出“三道紅線”的企業(yè)則更為期待在業(yè)務(wù)上找尋到更多機(jī)遇。

近日，房企TOP10之一的綠地控股同時發(fā)布了2021年第三季度財報，整體上看業(yè)績尚可，營業(yè)收入實現(xiàn)一定幅度的增長，在降杠桿的驅(qū)動下，綠地控股也基本實現(xiàn)“三道紅線”的指標(biāo)要求。然而，高營收背后不能回避的是經(jīng)營上的承壓，增收不增利的狀況在綠地控股身上體現(xiàn)的尤為明顯，已然成為眾多房企盈利壓縮，銷售乏力的一個縮影。

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“營收冠軍”的增收不增利尷尬

在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，綠地控股(600606.SH)的營收一直都是笑傲群芳的存在，一度屬于第一梯隊甚至直指行業(yè)老大之席，尤其是在“萬綠之爭”焦灼纏繞的那三年，隨著綠地控股直接以“營收突破2000億元”的業(yè)績“官宣”，萬科直接被甩在了身后，一時間綠地風(fēng)光無限。不過這樣的風(fēng)光在最近兩年變得有些暗淡，一方面在整體營收上綠地控股逐漸被“老對手”萬科甩在了身后，另一方面2020年，綠地控股的歸母凈利潤也首次出現(xiàn)負(fù)增長，今年前三季度，利潤表也有失華麗。可以說，在綠地控股面前，隱憂多于光鮮。

10月26日，綠地控股發(fā)布了2021年第三季度報告，報告期內(nèi)綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入1440.7億元，同比增長29.73%；年初至報告期末營收為4267.67億元，同比增長32.99%。期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤為29.31億元，同比減少27.12%；年初至報告期末歸屬于上市公司股東的凈利潤為111.65億元，同比減少7.28%。根據(jù)第二季度與第三季度的對比，綠地控股的毛利率出現(xiàn)了小幅下滑，成績單透露出，綠地控股的經(jīng)營已經(jīng)顯現(xiàn)出了力不從心。

綠地控股2021年第三季度報告

對房企來說，營業(yè)收入是企業(yè)階段性經(jīng)營成果的一面“鏡子”，通常反映的是其1-2年前的銷售情況。綠地控股增收不增利的狀況一方面說明，在國家強(qiáng)監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本越來越高，地價房價比例一定程度上影響了毛利率；另一面則反映出綠地的其他多元業(yè)務(wù)板塊對其業(yè)績支撐不足，增長拉動有限。

從房地產(chǎn)項目上看，綠地控股的新開工步伐呈現(xiàn)放緩，主要以“去庫存”為主。數(shù)據(jù)顯示，1-9月綠地控股完成新開工面積 1387.6 萬平方米，比去年同期減少44.0%，完成竣工備案面積 1459.9 萬平方米，比去年同期增長 34.4%。

房地產(chǎn)銷售上，前三季度綠地控股累計完成合同銷售金額2302億元，同比增長5.7%，銷售面積1817萬平方米，同比增長3.2%，回款2136億元，同比增長8%。整體看上去差強(qiáng)人意，但已顯現(xiàn)出乏力之態(tài)。2020年全年，綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，2019年這個數(shù)字是3859.46億元。綠地控股2021全年合同銷售額也因此被外界預(yù)估將繼續(xù)下滑至3000-3200億元之間，同時被判斷為房產(chǎn)項目售罄率較低。

評級下調(diào) 融資受阻

根據(jù)財報顯示，截至2021年9月底，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為87.7%，同比下降0.4%；總負(fù)債達(dá)到1.223萬億，全年保持在一個平穩(wěn)態(tài)勢下，反映出綠地控股的降杠桿顯現(xiàn)成效。綠地控股也通過官方披露，截至10月底，其凈負(fù)債率也降到了100%以下，達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。值得一提的是，2021年上半年，綠地控股的現(xiàn)金短債比達(dá)到1.05，得到一定改善，貨幣資金覆蓋短期有限負(fù)債能力有所提升。對此業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為， 綠地控股現(xiàn)金短債比出現(xiàn)變動主要與“三道紅線”有關(guān)，受“三道紅線”的影響，在資金使用效率上表現(xiàn)出積極。

身處高杠桿的房產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)的融資能力是實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大的重要指標(biāo)，這考驗著企業(yè)的現(xiàn)金流管理。對綠地控股而言，2021年前三季度的另一個改變即發(fā)生在現(xiàn)金流管理上。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，綠地控股經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額達(dá)到491億元，同比增幅超過880%。2020年以來，綠地控股在現(xiàn)金回流上開啟加速度，先后處置了多項海外資產(chǎn)項目，而回籠現(xiàn)金的一個重要目的在于償還海外負(fù)債。

對于綠地控股而言，高負(fù)債是另一個無法回避的尷尬，以至于基于這個原因市場對綠地控股的整體留在了“大而不強(qiáng)”的印象之上，“上不去的股價，下不來的負(fù)債”成為業(yè)內(nèi)對綠地控股的一個評價。此前，綠地控股債務(wù)規(guī)模的急速膨脹，一方面為了擴(kuò)張拿地，另一方面庫存積壓，大量債務(wù)到期，綠地因此動用各種融資工具和手段，銀行貸款、發(fā)行債券、ABS工具、境外發(fā)債等多種方式進(jìn)行集資。 

近日，標(biāo)普將綠地控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”，以及將公司提供擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調(diào)至“B”。標(biāo)普的這個選擇主要就是基于認(rèn)為綠地控股狹窄的融資渠道限制其融資選擇。標(biāo)普同時指出，綠地控股的經(jīng)營狀況在走弱，靠房產(chǎn)合同銷售和抵押貸款的方式無法與“BB”級的同行相比。

與此同時另一家國際評級機(jī)構(gòu)穆迪也將綠地控股的評級調(diào)整為負(fù)面，包括：企業(yè)家族評級由“Ba1”下調(diào)至“Ba2”；全球中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級從“（P）Ba2”下調(diào)至“（P）Ba3”，全球高級無抵押票據(jù)評級從“Ba2”下調(diào)至“B”。穆迪給出的理由是：在未來6-12個月內(nèi)，綠地控股將遭遇再融資難、銷售難的困境。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了多元發(fā)展的風(fēng)潮，很多企業(yè)紛紛追趕潮流進(jìn)行了多元化的嘗試與探索，綠地控股也加入其中，除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，綠地試水了多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，試圖打造以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、“大基建、大金融、大消費(fèi)、能源”等多元產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。

然而市場浪潮兇猛，稍有不慎就會被無情打擊，甚至有時風(fēng)浪就是“多元化”本身，這個血淋淋的教訓(xùn)想必綠地控股體會的較為深刻。目前來看，雖然業(yè)績沒有受到波及，但是產(chǎn)生的一些連鎖反應(yīng)需要綠地控股加以重視和改善，畢竟當(dāng)下，壓在綠地控股前身上的擔(dān)子已經(jīng)很多了。