出品|公司研究室地產組

文|曲奇

3月10日，山東省本地的物業公司潤華物業第二次向港交所遞交了招股書。與上一次相比，潤華物業將公司名稱由“科技”改為“健康”，負債率顯著下降，但公司毛利率和凈利潤雙雙下滑，增收不增利的特征十分顯眼。

潤華物業的實控人欒濤，其最主要的事業是汽車銷售，后來又多元化向地產、物業、藥業等領域發展。不過，多元化發展并不是很順利，藥業板塊經過十幾年發展最終于2021年被放棄，潤華物業招股書失效后再次遞表，IPO征程還未結束。

01潤華多元化受阻，藥業板塊被舍棄

欒濤事業的建立始于上世紀90年代，在改革開放初期，當時還在山東省機電公司工作的欒濤，決定成立山東省汽車聯合銷售公司，也就是現在的潤華集團。

1994年，伴隨改革開放的深入，山東決定選擇一小批國企進行現代企業制度試點；欒濤借此機會，使潤華集團成為試點企業，并于2000年正式轉制成為民營股份制企業。隨后，欒濤提出了“百年潤華”的創業目標。如今，潤華集團已成為山東省最大的汽車銷售集團之一。根據《山東商報》的報道，在2020年山東創富榜上，欒濤以59.48億元的財富排在第90位。

潤華集團除了汽車銷售外，還早早地發展了地產、物業、藥業等業務，但有成有敗。物業板塊曾上過新三板，現在要去香港IPO，而藥業板塊卻不斷出現經營問題，直到2021年潤華將藥業板塊轉讓了出去。

天眼查顯示，潤華藥業成立于1994年，主要產品有金羚感冒片等。成立時間雖早，但潤華曾在2013年對外表示，藥業板塊是集團嘗試性投資項目，目前仍處培育期。隨后幾年，潤華藥業還因涉嫌虛假宣傳、成分不合規被罰款、停產整改。

2015年9月，章丘市食藥監局公布的信息顯示，潤華藥業生產銷售的金羚感冒膠囊因水分不符合規定，被罰款1.28萬。同年12月，潤華藥業又被檢查出了問題，其生產的新復方大青葉存在減量投料咖啡因、異戊巴比妥兩種成分，未按規定工藝組織生產，偽造批生產記錄等嚴重違反藥品管理法律法規問題。2017年，潤華藥業生產的處方藥“洋參龜靈口服液”涉嫌食品藥品虛假宣傳，被國家食藥監總局通報。

近幾年，潤華集團逐漸剝離藥業板塊。天眼查顯示，2019年12月，潤華藥業新增股東山東華信東唐醫療科技有限公司，潤華集團將持股比例降至40%。2021年5月，潤華集團從潤華藥業退股，潤華藥業成為華信東唐100%控股企業。

潤華藥業折騰近二十年，卻未能成功。如今，在潤華集團的官網上，集團產業只有汽車和物業，已不見藥業板塊的蹤跡。

02改名再上市，增收不增利

潤華集團的兩大板塊中，主業汽車一直沒有上市動作，反倒是物業板塊率先接觸了資本市場。

2016年，潤華物業在新三板上市，是濟南市第一家在新三板掛牌的物業公司。但3年之后，或許是因為新三板的融資額太少，2019年8月，潤華物業公告稱，根據公司對長期發展戰略以及資本道路的規劃，同時為降低運營成本，從新三板摘牌。

從新三板退市后，香港成為了欒濤父子的目標。2021年下半年，潤華物業向港交所提交招股書，但遺憾的是，招股書于2022年1月失效，首次沖擊港交所失敗了。2個月后，潤華物業二次遞交招股書，最為直觀的變化就是更改了公司名稱。

首次交表時，潤華物業的全稱是“潤華物業科技發展有限公司”，主打科技概念，并表示公司致力于應用及開發數字化及操作自動化系統，采用技術解決方案增強競爭力，減少對人工的依賴和降低成本費用。

然而，作為一家物業公司，其科技含量顯得并不是那么足。2018年到2020年，潤華物業的研發費用分別為230萬元、540萬元、200萬元，在收入中占比分別為0.0067%、0.014%、0.0041%。

科技走不通，潤華物業又換了一條路，這一次公司將名字改為“潤華智慧健康服務有限公司”。與大多數已上市的物業公司不同，多數物業公司以住宅物業為主，而潤華物業的業務結構中，住宅物業收入占比僅10%左右，而醫院物業收入占比超30%。公司將名字改為“健康”，顯得比“科技”合理了一些。

2021年，潤華物業收入6.01億，同比增長23.7%，但公司毛利率19.0%，同比下降2.2個百分點，歸母凈利潤0.44億，同比下降10.2%。顯然，潤華物業陷入了“增收不增利”的困境。

2021年公司“增收不增利”的主要原因在于，醫院、公共物業、商業管理這3項業務的毛利率均有不同程度的下滑。其中，醫院毛利率只有13.3%，下降2.3個百分點；公共物業毛利率17.6%，下降2.6個百分點；商業管理毛利率29.0%，下降3.3個百分點。盡管住宅物業的毛利率從20.0%提高到25.5%，但由于收入占比太低，無法改變整體毛利率下滑的趨勢。

03負債率高企，曾向員工借款

對比潤華物業的兩版招股書，這一次明顯的不同在于公司的負債率實現了大幅下降。

2019年末到2021年末，潤華物業的資產負債率分別為143.0%、218.6%、95.5%。2021年末的負債率較上年末下降了123.1個百分點，但仍處于高位。2019年末到2021年末，潤華物業的有息負債為1.36億、2.40億、1.51億，2022年1月末降至1.49億。

潤華物業一邊從員工這邊籌錢，一邊向關聯方潤華集團提供貸款。2019年10月，潤華物業的員工為公司提供6500萬元貸款，其中有2000萬由管理層提供，剩余4500萬來自于雇員的個人和家庭儲蓄。

潤華物業解釋，這樣做的原因在于商業銀行貸款可能會有額外的質押或者擔保要求，且融資利率較高，而雇員貸款融資利率僅為0%到5%，而且更為便捷。2020年10月，潤華物業將這筆貸款結清。

2019年末向員工貸款后，潤華物業又于2020年初向關聯方潤華集團提供了一年期貸款1.25億，這筆貸款于2021年3月收回，這筆貸款的年利率為7%到9.5%。2021年，這兩筆關聯貸款結清后，潤華物業的負債顯著下降。

潤華物業作為山東省本地企業，其提供的物業服務也主要在山東境內，來自山東的收入占比接近99%。利用潤華集團在山東省內的影響力，潤華物業或許可以當一個區域型“小而美”的公司。當然，這也是潤華物業的局限，拓展山東以外物業項目的難度會很高。

潤華物業或許會成為欒濤父子的首個IPO項目，但欒濤和潤華集團早在2007年就與上市公司有“親密接觸”了。

2004年末，兗州煤業通過中國銀行濟寧分行向山東信佳實業公司提供6.4億委托貸款，聯大集團對這筆貸款承擔連帶保證責任。后因山東信佳無力償還，兗州煤業便向山東省高院申請凍結了聯大集團持有華夏銀行的2.89億股。

最終，經法院判定，其中2億股被判給了潤華集團，由此，潤華集團成為了華夏銀行的股東。截至2021年9月末，潤華集團持有華夏銀行1.78%股權，位列第7大股東，市值約為14億。

2022年，物業股的上市浪潮有所回落，這也讓潤華物業欒濤父子首個IPO項目的上市前景蒙上了一層陰影。