作者 l 橙子

排版 l 勤燐

最近關于碧桂園這家“宇宙房企”的消息除了表現不理想的半年報和持續下跌的股價，恐怕就是日前拿到一筆15億人民幣的融資。

根據碧桂園公告信息，9月19日碧桂園成功發行一筆規模15億元，票面利率3.2%，為期三年的2022年度第一期中期票據，而且還拿到中誠信國際的AAA評級。

圖片來源：碧桂園官方公告

值得一提的是，這筆票據還拿到中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保”。

意思就是一旦碧桂園還不上錢，會由中債信用增進公司代為償還，這在當前談房地產債色變的當下，可謂打下一劑強心針。

受此影響，碧桂園該筆票據認購倍數達2.86倍。

盡管在融資市場順風順水，但持續下滑的盈利質量和流動性壓力，仍是困于碧桂園頭頂的達摩克里斯之劍。

銷售不及預期

經營業績下滑

自2019年房地產寒冬日益嚴峻以來，整個樓市由此進入一輪大的回調期，尤其是今年來，整個房地產行業幾乎都面臨嚴峻的業績壓力。

易居克而瑞數據顯示，今年上半年全國百強房企銷售額同比降幅達50.30%。

碧桂園作為國內頭部房企，盡管沒有步恒大后塵，但其經營層面卻并沒有獲得持續性增長。

2020年，碧桂園營收和歸母凈利同比分別負增長4.74%和11.45%；

2021年營收同比僅增長13.01%，但同期歸母凈利潤卻同比負增長23.49%。

到今年上半年，碧桂園累計權益銷售額僅為1851億元，同比下滑38.9%。

受此影響，碧桂園上半年實現營收1624億元，實現歸母凈利潤6.12億元，同比增速分別下降30.89%和95.92%，業績下滑明顯。

圖片來源：東方財富

今年前九月，碧桂園累計實現權益合約銷售金額為2760.9億元，同比下降38.41%。

銷售層面表現不佳，或許與碧桂園近年來銷售價格逐年走低有關。

有媒體統計，碧桂園銷售均價在2018年達到最高9266.6元每平方米后，便進入下跌通道。

到2021年碧桂園的銷售均價已下降至8402.3元每平方米，幾乎回到了2017年水準。

而從2022年的前八個月數據看，碧桂園的銷售均價進一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的銷售均價還要低。

加上碧桂園主要聚焦三四線城市，如此便不難理解碧桂園持續下滑的業績表現了。

受業績表現不及預期影響，碧桂園在現金流方面也面臨一定壓力。

流動性壓力越發明顯

對房企而言，流動性壓力的評估一方面來自收入，另一方面來自債務。前者決定房企流動性資金的增額情況，后者則直接關系房企現金蓄水池的深度。

收入方面，前面有所提到，受整體大環境影響，碧桂園近年來銷售情況難復往日輝煌。

今年上半年碧桂園營收增速同比負增長30.89%，而歸母凈利潤同比增速則負增長95.92%。

再到今年前9個月，碧桂園合約銷售額同比下降了38.41%。

也就是說碧桂園的賺錢能力至少今年來表現相當一般，可即便如此，碧桂園仍于今年上半年實現經營性現金流凈額52.53億元。

圖片來源：東方財富

盡管上半年碧桂園實現經營性現金流的凈流入，但銷售層面表現不佳卻也是事實，碧桂園的造血能力下降明顯。

而債務方面，則直接將碧桂園的流動性壓力值拉滿。

根據其財報數據，2021年，碧桂園負責總額同比微降，卻仍達1.648萬億。再到今年上半年，碧桂園的負債總額進一步有所下降，但仍高達1.588萬億元。

圖片來源：東方財富

在全部負債類型中，流動負債占據主要比例。

截至今年上半年，碧桂園流動負債規模為1.339萬億元，占總負債規模的比例超過84%。

圖片來源：東方財富

其中僅優先票據、銀行及其他借款、應付債券合計規模就達到728.47億元。

盡管碧桂園當前擁有現金及現金等價物1235億，但考慮到碧桂園高周轉經營模式下的資金需求，要同時滿足經營和償債還是存在一定壓力的。

從其半年報數據來看，今年上半年，碧桂園因債務清償，其融資性現金流凈額較年初持續凈流出達326.1億元。

受此影響，碧桂園上半年現金及現金等價物凈減少234.8億元。

圖片來源：東方財富

這也再度說明債務壓力對碧桂園流動資金的充裕性影響不小。

不過，盡管債務規模龐大，但碧桂園跟利息支出相關的財務費用貌似不高。

今年上半年，面對萬億總負債，碧桂園的財務費用只有44.82億元，而且每年還有幾個億到幾十億不等的利息收入。

圖片來源：東方財富

此前有媒體表示，造成這種情況的原因可能在于碧桂園將利息支出全部資本化，這么做的好處可以計入資產，增加當期利潤，提高凈利率，同時還能調節"三條紅線"。

不過，這仍不能掩蓋市場對碧桂園的流動性壓力的擔憂。

9月19日，標普將碧桂園的長期發行人信用評級從“BB+”下調至“BB”，展望由穩定調整為“負面”。

而在今年更早些時候，惠譽和穆迪也相繼下調了對碧桂園的評級。

隨著三四線樓市愈加冷靜，市場回歸理性之際，未來碧桂園還能否講好在三四線樓市的故事也成為市場關注焦點。

而今其銷售均價逐年下滑，并非一個利好信號。

同時萬億負債，也讓碧桂園這艘大船，正在經歷曾經一些房企面臨過的風浪，只是碧桂園的外部環境，微微略好。