作為國家住房保障體系的重要一環，保障性租賃住房關乎國計民生，獲得各級政府高度重視。

2022年8月底，首批3單保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，基礎設施REITs正式成為解決保障性租賃住房資金瓶頸的重要工具之一。2022年12月9日，保障性租賃住房REITs迎來擴容，首只由中央企業發行、首單市場化運營的保障性租賃住房REITs——華夏基金華潤有巢REIT正式在上交所上市。

華夏基金華潤有巢REIT項目底層資產是由華潤置地旗下華潤有巢開發經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目。

保租房成REITs市場靚麗風景線

作為備受關注的創新性產品，市場對保障性租賃住房REITs資產品類高度認可。華夏基金華潤有巢REIT募集時廣受資金追捧，最終募集規模為12.085億元，其比例配售前的募集規模達1,200.45億元，網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%，刷新公募REITs網下發售最低配售比例紀錄并保持至今；公眾發售配售比例為0.31%。

不僅誕生時備受關注，上市以來，保障性租賃住房REITs憑借平穩的運營表現，也成為公募REITs市場上的亮眼風景。根據公開資料，2023年滬市上市的3只保障性租賃住房REITs的大部分底層資產的出租率維持在較高水平，為其穩定的業績表現提供有力支撐，當期可供分配金額完成率多超過同期預測，顯現出較強的抗周期屬性。

基金公開披露信息顯示，2023年華夏基金華潤有巢REIT四個季度基金層面合計收入為7,841.07萬元，四個季度累計可供分配金額為6,076.14萬元（完成2023年可供分配預測值的125.30%），2023年實現的分派率為5.03%。2023年8月23日及25日華夏基金華潤有巢REIT向持有人進行現金分紅共計派利3,923萬元，此次分紅金額占截止收益分配基準日（2023年6月30日）可供分配金額的99.99%。

優異業績背后：六邊形戰士養成記

優異的業績表現背后，離不開保障性租賃住房REITs基金管理人及運管機構的心血，基金持續平穩的業績表現，源自在信息披露機制、治理機制、激勵約束機制、二級市場交易機制、投資者關系管理機制和持續擴募機制六大方面積極探索和深入踐行。

一、堅持公開透明、及時高效的信息披露機制。信息披露是公募REITs的重要工作，高質量的信息披露有利于投資者全面了解底層資產與基金的經營情況，更好地樹立投資信心。2023年監管部門在信息披露制度上進行了全方位更新，信息披露制度已兼顧廣度、深度及口徑上的統一。在此基礎上，華夏基金與華潤有巢共同成立信息披露專項小組并制定信息披露相關制度，雙方高效溝通、緊密配合，相得益彰。

二、構建多方聯動、分層治理的治理機制，落實制度保障。公募REITs的治理機制較為復雜，參與機構較多，治理機制涉及持有人大會、基金管理人、ABS管理人、項目公司及外部管理機構，需要夯實制度，多方聯動，分層有序完善治理結構。華夏基金、中信證券、項目公司與華潤有巢簽訂《運營管理服務協議》委托華潤有巢進行運營管理，并從經營計劃與預算定制及執行、日常運營事項審批及管理等多個方面推進精細化管理，同時依托高度自動化的電子系統，實現了業財一體化，有力地保障了制度的落地與執行，保障了華潤有巢市場化運營的優勢。

三、實施全面考核、激發運管動力的激勵約束機制。《運營管理服務協議》對華夏基金、中信證券、項目公司與華潤有巢的權利義務進行了全方位的界定，同時制定了激勵措施，比如約定以實際運營凈收益與目標運營凈收益的差額20%進行計提，實際值高于目標值時，華潤有巢可獲得超額激勵，激勵華潤有巢超越目標任務。以上措施，多管齊下，促使華潤有巢合法合規、勤勉盡責地為基礎設施項目提供運營管理服務。

四、密切關注二級市場交易動態，積極維護市場穩定、保護投資者權益。華夏基金持續跟蹤二級市場價格波動，做好有關應對工作，合法合規發布相關公告，履職盡責維護二級市場的健康發展，盡力避免極端不理性殺跌造成的價格波動風險。

五、重視投資者關系管理，增強信心，吸引多元投資。華夏基金與華潤有巢在做好底層項目經營工作的同時，在投資者關系方面也從制度體系建設到實踐執行做了全方位的保障。除了搭建投資者適當性制度體系，還建立了投資者分類和產品風險評級規則，以及較為完備的投資者數據庫系統和投資者回訪工作流程。華夏基金與華潤有巢密切關注投資者需求，通過業績說明會、投資人現場調研、走進原始權益人等多種形式，扎實做好投資者的溝通、公眾宣傳活動工作，建立了常態化投資者溝通機制，積極吸引多元化投資者進入。2023年華潤有巢REIT先后召開3次業績溝通會，在有巢泗涇項目現場開展投資者與媒體開放日活動，并組織了更為廣泛的投資者路演活動。

六、高度關注持續擴募機制：擴大規模、滾動發展。擴募是公募REITs的生命力源泉。華潤有巢從存量和增量兩個方面，規劃了華夏基金華潤有巢REIT 可持續的擴募計劃。做優存量方面，華潤有巢從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待達到穩定經營狀態，符合監管要求后，即刻啟動擴募籌備。做實增量方面，華潤有巢的投資戰略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產業支撐、有交通配套的資產。華潤有巢積極關注并獲取相關保障性租賃住房項目，持續提升潛在擴募資產池的規模。同時，華潤有巢也在探索通過Pre-REITs模式，打造從Pre-REITs到公募REITs一體化鏈條，實現從開發到資管的轉型。

從華夏基金華潤有巢REIT等已上市的保障性租賃住房REITs的表現來看，保障性租賃住房REITs的良好社會經濟效用已初步顯現，在構建“六邊形戰士”的運管思維指導下，華夏基金華潤有巢REIT仍將持續探索和創新，不斷發揮專業優勢和市場影響力為投資者創造更多價值，保障性租賃住房REITs未來可期！