出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

中秋假期期間，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉和張力努力自救。

9月20日晚，碧桂園服務(wù)公告稱，將以不超過100億元人民幣的價(jià)格收購富力物業(yè)100%股權(quán)。隨后，富力地產(chǎn)公告，公司主要股東董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團(tuán)，將提供約80億港元的股東資金，在未來一至兩個(gè)月內(nèi)完成，并預(yù)計(jì)9月21日收到第一筆款項(xiàng)24億港元。

受次消息影響，9月21日，富力地產(chǎn)股價(jià)大漲12%。

李思廉張力賣掉富力物業(yè)曲線

富力物業(yè)雖然有“富力”之名，但與上市公司富力地產(chǎn)在股權(quán)上沒有直接關(guān)系，2020年，李思廉、張力對(duì)富力物業(yè)私有化后，物業(yè)板塊屬于李、張二人的個(gè)人資產(chǎn)。

2020年末，富力物業(yè)管理552個(gè)項(xiàng)目，分布在國內(nèi)26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為6940萬平方米。其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米。

根據(jù)碧桂園服務(wù)的公告，對(duì)富力物業(yè)的收購分為兩個(gè)階段，第一階段針對(duì)富力物業(yè)2021年現(xiàn)狀部分，對(duì)價(jià)不超過70億元人民幣；第二部分針對(duì)未來0.66億平方米在管面積合約部分，對(duì)價(jià)不超過30億元人民幣。相當(dāng)于，碧桂園服務(wù)以100億人民幣買了富力物業(yè)的“現(xiàn)在+未來”。

100億元現(xiàn)金將分四期進(jìn)行支付，第一階段的70億元將分為三期，第一期支付20億元，第二期支付30億元，第三期支付20億元；第二階段為第四期支付30億元。9月17日，碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)雙方已經(jīng)在監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶，且碧桂園物業(yè)香港已存入第一期所需支付的現(xiàn)金20億元。

根據(jù)當(dāng)下人民幣與港幣的匯率推算，李思廉、張力為富力地產(chǎn)提供的84億港元資金，與第一階段的70億元人民幣相當(dāng)，富力地產(chǎn)于9月21日收到的24億港元與20億元人民幣相當(dāng)。

李思廉、張力先將物業(yè)公司以100億人民幣的價(jià)格賣給碧桂園服務(wù)，再以免息貸款的形式向富力地產(chǎn)提供80億港元的資金支持，完成了一次曲線救富力地產(chǎn)的操作。

可動(dòng)用的短期資金與債務(wù)間存在300億缺口

2017年，李思廉與王健林完成了備受矚目的“世紀(jì)交易”，但接盤萬達(dá)的高端酒店項(xiàng)目，也讓富力地產(chǎn)背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年6月末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，“三道紅線”沒有一個(gè)達(dá)標(biāo)，屬于“紅檔”房企。富力地產(chǎn)管理層在中期業(yè)績會(huì)上表示，公司預(yù)計(jì)2023年會(huì)完成“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”

公司董事長助理李啟明表示，富力的目標(biāo)是以減債為主或者以紅線達(dá)標(biāo)為主，公司除了物色一些新的融資渠道之外，也會(huì)專注公司本身的業(yè)務(wù)，比如賣樓，以產(chǎn)生現(xiàn)金流幫助公司減債。

富力的債務(wù)壓力也影響了其信用評(píng)級(jí)，9月14日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。惠譽(yù)稱，負(fù)面評(píng)級(jí)展望反映了富力地產(chǎn)的融資渠道有限。不過，惠譽(yù)也認(rèn)為，富力地產(chǎn)總可售資源達(dá)7820億元人民幣，公司擁有一些選項(xiàng)來解決這些即將到來的到期債務(wù)。

富力可以變賣一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目換取流動(dòng)性。這一次，李思廉、張力選擇直接賣富力物業(yè)緩解富力地產(chǎn)的資金壓力。法國里昂證券認(rèn)為，富力預(yù)期基于手頭上可用現(xiàn)金和股東提供財(cái)務(wù)支持，除非出現(xiàn)任何不可預(yù)見的情況，否則即使不作任何外部融資或資產(chǎn)處置，也有足夠流動(dòng)性來償付短期內(nèi)到期的債務(wù)。

不過，根據(jù)富力地產(chǎn)的中報(bào)，2021年6月末，公司短期借款519億，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有128億，可動(dòng)用的短期資金與債務(wù)間存在390億的缺口。即便算上李思廉、張力提供的約70億人民幣資金，未來12個(gè)月仍有300億的資金缺口。

但是，里昂證券認(rèn)為，李思廉、張力的行動(dòng)有助于緩解投資者對(duì)富力的流動(dòng)性擔(dān)憂及未來六個(gè)月股價(jià)壓力。在富力地產(chǎn)的危難之際，大股東對(duì)公司直接支援的重要性不言而喻。

七、八兩月銷售額同比負(fù)增長

富力地產(chǎn)雖然可以靠李思廉、張力提供的80億港元暫時(shí)度過危機(jī)，提振市場信心，但仍不能輕松。

2021年，富力地產(chǎn)銷售目標(biāo)為1500億元，可售資源為2700億元，去化率達(dá)到55%即可達(dá)成目標(biāo)。李思廉稱，由于部分舊改項(xiàng)目在三四季度才推出市場，所以大概是“四六開”的推貨節(jié)奏，也就是上半年600億銷售額，下半年900億銷售額。

2021上半年，富力地產(chǎn)合同銷售金額達(dá)650.8億元，同比增長18%；銷售面積約為485.2萬平方米，同比增長6%；銷售均價(jià)增長至1.34萬元/平方米，主要由于一線及二線城市銷售占比較高，包括廣州、海南、西安及北京。

但是房企2021年下半年面臨嚴(yán)峻銷售壓力，接下來4個(gè)月的銷售情況可能會(huì)不大樂觀。融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌近期坦言，“今年下半年的銷售壓力很大，下半年市場會(huì)很慘烈。”根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年8月，百強(qiáng)房企中近7成企業(yè)單月銷售額同比降低，其中26家同比降幅超30%。

富力地產(chǎn)下半年的銷售情況也不理想，2021年7月和8月，公司銷售額分別為82.6億和93.6億，同比增速分別為-22.8%和-13.8%。“金九銀十”也不如往年那般的熱鬧，富力地產(chǎn)想靠銷售回款緩解現(xiàn)金流壓力，則要加大銷售力度，才能完成年度銷售目標(biāo)，縮減債務(wù)規(guī)模。（完）