出品｜公司研究室

文｜曲奇

2024年上半年，房地產“救市”政策頻出，限制性政策陸續放寬甚至取消。然而，房地產市場仍呈供需兩弱的特征，整體偏冷與局部火熱并存。

根據多家市場機構發布的數據，上半年百強房企銷售額同比下滑約四成，這些企業僅有三成在投資端有所作為，七成選擇按兵不動。

在當前的市場行情下，房企拿地更加聚焦和謹慎，國央企及地方城投仍在擔當拿地主力，僅濱江集團、龍湖集團等少數民營房企仍保持活躍。

500億以上房企僅剩10家

2024年已經過半，房地產“救市”政策頻出，全國各地樓市陸續放寬甚至取消限制性購房政策。根據中指研究院數據，2024年上半年，TOP100房企全口徑銷售額為20834.7億元，同比下降41.6%；TOP100房企權益銷售額為14641.6億元，權益銷售面積為7961.5萬平方米。

按陣營劃分，TOP10房企銷售額均值為1029.6億元，同比下降33.2%，降幅為各陣營房企中最小。

從上半年的銷售表現來看，央企、國企繼續主導房地產市場，前十之中民營房企僅有濱江集團和龍湖集團兩家。

2024年上半年，保利發展以1733.0億元銷售額穩居第一，但與去年同期2366億元銷售額相比下滑26.8%。保利發展也是唯一一家超過1500億的房企。

此外，千億級別以上房企還包括中海地產、萬科、綠城中國、華潤置地、招商蛇口。中海地產超過萬科成為行業第二，萬科退居第三，兩家公司銷售額分別為1483.0億元和1267.2億元。

上半年，綠城中國銷售額1265.1億元，同比減少5.7%，降幅為TOP10中最小，排名也由去年同期的第7名升至第4名。

華潤置地銷售額為1227.0億元，略低于綠城中國，排名由第4降至第5。招商蛇口繼續排在第6位，上半年銷售額為1009.5億元，成為千億房企“守門員”。

總體來看，2024年上半年，千億房企僅剩6家，與2023年同期相比減少1家。500億到1000億之間的房企僅剩4家，與去年同期相比減少6家。

上半年，500億以上的房企包括建發房產、濱江集團、越秀地產和龍湖集團，四家公司銷售額分別為660.6億元、582.3億元、557.0億元、511.3億元。

其中，廣州市地方國企越秀地產首次躋身前十，曾經多年位居行業第一的碧桂園，在去年出險之后銷售額銳減，上半年銷售額332.0億，排名已跌出前十，位于第16位。

盡管上半年整體銷售欠佳，但房企6月的銷售情況較5月已有所好轉。

2024年6月，TOP100房企單月銷售額環比增長26.05%。其中，華潤、濱江、越秀6月份環比增長超50%，保利、招商、龍湖也實現20%左右的環比增長。

百強房企僅三成拿地

2024年上半年，受市場行情影響，絕大多數房企在投資端更為謹慎。

根據克而瑞統計數據，上半年，百強房企拿地總金額為4204億元，同比下降40%。銷售榜TOP100房企中僅有三成房企拿地，七成房企按兵不動，銷售榜TOP30房企的投資額占到百強房企投資總額的82%。

其中，拿地額超過100億元的企業僅12家，比去年同期減少3家。拿地額超過200億元的企業僅有5家，較去年減少4家，分別為建發房產、中建壹品、華潤置地、濱江集團和綠城集團。

目前，還在積極拿地的房企大體可以分為四類。

第一類是以保利、華潤、中海、招商蛇口等為代表的央企巨頭。不過，即便是保利、中海等央企投資節奏也大幅放緩。

以保利為例，上半年拿地額為115.8億元，同比減少70%。華潤置地拿地額為238.6億元，在今年的市場中略顯激進，但同比去年仍下滑了55%。

第二類拿地大戶是“建筑系”地產公司。上半年，中建壹品以239.4億元的拿地額，位于行業第二，僅次于建發房產。

三是城投公司，如石家莊城發投、泉州城建、錢江新城等。根據克而瑞數據，上半年，石家莊城發投集團以181.8億新增貨值位于行業第15位。

第四類則是民營房企，根據諸葛數據研究中心數據，上半年，民營房企權益拿地額僅為18%。在多數民營房企已停止拿地的情況下，龍湖集團、濱江集團是行業為數不多還在積極擴充土儲的民營房企。

根據克而瑞數據，上半年，濱江集團拿地額為222.7億元，位于行業第四，但同比降幅為44%；龍湖集團上半年拿地額為89.0億，同比減少7%，也是TOP10中拿地金額同比降幅最小的房企。

作為民營房企的代表，龍湖與濱江的拿地策略截然不同。

2024年上半年，濱江集團共新增土地儲備項目10個，均位于杭州。龍湖集團新增7宗地塊，分別位于北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山等7個城市。

濱江集團選擇深耕“大本營”杭州，龍湖集團則選擇在多個一二線城市投資。

土地是房企未來銷售的“糧倉”，房企當前若還能保持一定的投資強度，也將為其未來業績提供有效保障。

聚焦一二線、以銷定投成共識

在投資端收縮的情況下，相較于前兩年“不拿錯地”的投資思路，當前房企對土地的價值判斷趨向于一致，聚焦核心城市核心區域已成為共識。

從土地出讓金看，上半年，北京以783.7億元位居全國第一，占比近14%；杭州以660.8億元位居第二；上海以441億元位居第三。此外，西安、成都、南京等也是房企拿地大城。

對于優勢地區的優質地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。上半年，上海、杭州、北京等地的多宗優質地塊價格觸頂或溢價率在30%以上。

以杭州為例，6月底結束的第七批土拍，因出讓的兩宗地塊周圍配套成熟，土拍熱度直線攀升。

其中，濱江集團以12.49億元競得拱墅區申花慶隆單元地塊，樓面價41716元/㎡，溢價率22.57%；綠城中國以15.81億元競得濱江區西興單元地塊，樓面價40105元/㎡，溢價率33.87%。

不過，房企保持投資強度的關鍵在于，房企本身有比較雄厚的財務盤面和高質量發展的戰略作為保障。

以龍湖為例，2024年新增的經營性物業貸超過200億元，持續增長的經營性收入為其貢獻了穩定的現金流。不過即便如此，龍湖集團還是強調要在保證現金流安全的前提下“以銷定投”。

6月，龍湖管理層在股東大會上透露，龍湖在拿地策略上會“以銷定支”，嚴守投資刻度，優中選優，把握好投資節奏。在投資的城市選擇方面，會高度聚焦在一、二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場的變化。

上半年拿地額排在第3的綠城中國也秉持以銷定投的準則。3月，綠城中國行政總裁郭佳峰在業績會上稱，“綠城會看地價高低和市場形勢，不會因為要達到比較高的投資貨值目標，而放松投資端的要求，還是會緊扣現金流，以銷定投。”

土地儲備是房企經營的“彈藥”，如今企業納儲力度的大小，勢必會影響未來的銷售格局。

瑞銀地產首席分析師林鎮鴻表示，他在評級房企未來時會著重關注兩點。一是會非常看重哪家房企轉變了商業模式，增加了商業地產的敞口，則可以產生更多的租金收入，讓公司免受住房需求周期性調整影響。另一點是，哪些房企仍在購地，因為這決定了三四年后的盈利前景。