出品｜公司研究室

文｜曲奇

“有沒有我們看不見的冰山，我們要是撞上了怎么辦？”

過去十多年，吳亞軍正是抱著這種警覺的心態(tài)，和團(tuán)隊(duì)為龍湖筑起了一道堅(jiān)固的屏障，讓龍湖在地產(chǎn)下行期有了穿越周期的籌碼。

面對前段時(shí)間機(jī)構(gòu)做空，近日龍湖用半年報(bào)做出了有力的回應(yīng)。

融資成本進(jìn)一步降低、融資渠道暢通、年內(nèi)基本沒有短期債務(wù)償付壓力，龍湖用安全的現(xiàn)金流守住了房企最重要的“生命線”，為民營房企注入信心。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，今年上半年，龍湖智創(chuàng)生活以三年復(fù)合增長59%，同比33%的增速，繼續(xù)維持高增長。

“商管+物管”的組合本就是市場上的稀缺標(biāo)的，除了業(yè)內(nèi)廣受認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)之外，龍湖在一二線核心地段的天街項(xiàng)目，勢必會(huì)進(jìn)一步提升剛剛更新了招股書的龍湖智創(chuàng)生活未來的估值。

收入核心利潤雙增長，渠道暢通融資成本壓降至3.99%

如今，業(yè)績和規(guī)模雖已不是衡量房企最重要的指標(biāo)，但在地產(chǎn)行業(yè)處于交困之際，一些穩(wěn)健經(jīng)營的房企仍有能力向外界交出優(yōu)異的答卷。

2022年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入948.0億，同比增長56.4%；毛利201.5億，同比增長20.1%，毛利率21.3%；歸母凈利潤74.8億，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為65.5億，同比增長6.1%。

2022年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額858.1億，銷售建筑面積518.5萬平方米。在重慶、沈陽、濟(jì)南、合肥、貴陽、咸陽6地拿下城市銷售桂冠，15個(gè)城市進(jìn)入市場前五，33個(gè)城市進(jìn)入市場前十，這樣的銷售表現(xiàn)也說明了購房者對龍湖品牌的認(rèn)可。

當(dāng)下，現(xiàn)金流是房企最重要的“生命線”，安全的現(xiàn)金流是房企抵抗風(fēng)險(xiǎn)的最重要利器。

2022年6月末，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金短債比為4.07倍，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求。若以較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來看，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，龍湖的現(xiàn)金短債比仍達(dá)到3.09倍。

在龍湖的有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為215.2億，占比僅為10.1%，平均貸款年限為6.28年，公司債務(wù)整體以長期債務(wù)為主，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好。

結(jié)合龍湖的銷售額、現(xiàn)金短債比、長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)等因素來看，龍湖償付短期債務(wù)基本是沒有壓力的。良好的銷售以及較低的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的“正反饋”，可以幫助龍湖在當(dāng)下的市場環(huán)境中走得更加穩(wěn)健。

更需要注意的是，龍湖仍然是少數(shù)有拿地能力以及獲得融資支持的民營房企。

2022年上半年，龍湖新增17幅地塊，權(quán)益地價(jià)131億，新增土儲(chǔ)總建筑面積226萬平方米，權(quán)益面積134萬平方米。

“三道紅線”以來，多數(shù)民營房企在融資端都遇到了較大的困難，只有少數(shù)民營房企以良好的資信水平被金融機(jī)構(gòu)“開綠燈”，保證了融資渠道穩(wěn)定暢通。

2022年上半年，龍湖將融資成本壓降至3.99%，同比下降31個(gè)基點(diǎn)。8月，龍湖發(fā)行了中債信用增進(jìn)投資股份有限公司做全額擔(dān)保的首單中期票據(jù)，為民營房企融資再次開辟新的模式，融資利率更低至3.3%。

無論是銷售端、投資端，還是融資端，龍湖的表現(xiàn)都為民營房企注入了信心。

半年經(jīng)營性收入首破百億，天街提升“物管+商管”稀有度

過去兩年，在物管公司估值高企時(shí)，外界一直“催促”萬科、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企分拆物業(yè)板塊上市，但無論是萬科還是龍湖，都顯得不急不忙。

2021年11月，在萬科確認(rèn)分拆萬物云上市之際，郁亮說了這樣一句話：“估值相對理性的話，反而更有利于員工業(yè)務(wù)的成長與更好的心態(tài)。”面對浮躁的資本市場，追求業(yè)務(wù)自然發(fā)展、時(shí)機(jī)水到渠成，或許是萬科、龍湖的應(yīng)對之策。

在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系之下，龍湖的商業(yè)投資、物業(yè)管理等多元化經(jīng)營性業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出高效協(xié)同的特點(diǎn)，維持高增長趨勢，為集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入和利潤。2022年上半年，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入110.4億，首次突破百億，同比增長26%，3年復(fù)合增長率36%。

2022年初，龍湖集團(tuán)進(jìn)行了一次品牌升級，將原物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)融合，推出了全新生活服務(wù)品牌——龍湖智創(chuàng)生活，以先進(jìn)科技全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營，并將其分拆赴香港聯(lián)交所上市。

2022年上半年，龍湖智創(chuàng)生活全口徑收入63億，同比增長33%，3年復(fù)合增長率59%，綜合毛利率29%。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼在業(yè)績會(huì)上表示，“龍湖智創(chuàng)生活當(dāng)下把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率、接管的效率以及毛利率的提升，減少對低質(zhì)量收并購，從上半年數(shù)據(jù)來看，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)運(yùn)行順暢。”他還表示“未來龍湖智創(chuàng)生活年化收入增長超40%、年化利潤增長超50%，完全可期。”

在港股的物業(yè)管理及服務(wù)板塊中，多數(shù)公司都是側(cè)重物業(yè)管理這一項(xiàng)，少數(shù)公司才能將物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營同時(shí)做好，實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)。這使得“商管+物管”的組合一直都是市場上的稀缺標(biāo)的，進(jìn)而享受到更高的估值。

以兩家央企物業(yè)公司為例，華潤萬象生活憑借“商管+物管”的模式，目前估值約為34倍；而以傳統(tǒng)物業(yè)管理為代表的中海物業(yè)，估值約為25倍，估值差異較為明顯。

如果說萬象城是華潤商管的代表作，天街便是龍湖在商業(yè)地產(chǎn)方面的招牌。從2003年第一座龍湖天街-重慶北城天街開業(yè)運(yùn)營以來，龍湖已擁有長達(dá)20年商場運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，自然也會(huì)提升龍湖智創(chuàng)生活的估值。

此外，龍湖商業(yè)已經(jīng)形成可復(fù)制的“商管”打法，長期積累的品牌影響力和管理能力開始對外輸出。

5月20日至28日，在不到10天的時(shí)間內(nèi)，龍湖連開兩輕一重3座購物中心，分別是重慶愛加兩江星悅薈、杭州吾角天街、青島膠州天街。

商業(yè)空間服務(wù)重慶金沙天街

輕資產(chǎn)模式是龍湖商業(yè)完善網(wǎng)格化布局的重要補(bǔ)充，沿著“輕重并舉”的路徑，“商管”業(yè)務(wù)的增長節(jié)奏正在穩(wěn)步提速。

截至2022年6月底，龍湖累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米，整體出租率95.6%；此外，龍湖智創(chuàng)生活已與135個(gè)購物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營服務(wù)合約，將在未來五年內(nèi)開業(yè)落地。2022年下半年，預(yù)計(jì)將有9座天街在北京、上海、重慶、武漢等一二線城市開業(yè)。

人均創(chuàng)收42.37萬元，科技賦能優(yōu)化物管行業(yè)商業(yè)模式

盡管物業(yè)行業(yè)這幾年較受資本追捧，但在過去很長的時(shí)間里，物業(yè)都處于地產(chǎn)行業(yè)鄙視鏈的最底端，被認(rèn)為是一個(gè)很差的生意模式。

公開資料顯示，龍湖的物業(yè)管理板塊發(fā)端于1998年。但就在2016年時(shí)，吳亞軍曾直言，“自己并不看好現(xiàn)有物業(yè)公司的既定模式。”

這是因?yàn)椋藭r(shí)物業(yè)公司的人工成本普遍占到了75%，并且人工成本每年都在上漲，但物業(yè)費(fèi)卻具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目7、8年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成。無疑，物業(yè)公司按照當(dāng)時(shí)的模式往前擴(kuò)張是危險(xiǎn)的，必須要通過變革來實(shí)現(xiàn)成本的降低。

龍湖選擇的變革方法是科技，每年將集團(tuán)凈利潤的10%用于投資科技。截至目前，龍湖已申請4件國際專利、844件中國專利(其中包含531件中國發(fā)明專利)，每年持續(xù)申報(bào)的專利數(shù)超過200件，成為行業(yè)數(shù)字科技高地。

簡單來說，在從勞動(dòng)密集向知識密集轉(zhuǎn)型的過程中，龍湖用科技有效地解決了傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)效率低下、人工成本過高等痛點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平曾表示，“2021年龍湖科技投入約20億元，未來在科技方面的投入不會(huì)停止。科技是為各航道業(yè)務(wù)邏輯服務(wù)的，可提升組織和運(yùn)營效率，從而應(yīng)對各類挑戰(zhàn)。”

基于龍湖集團(tuán)長期的資金投入以及研發(fā)團(tuán)隊(duì)，從2014年開始進(jìn)行智慧引擎探索的龍湖智創(chuàng)生活，如今已構(gòu)建了一套系統(tǒng)性的科技支撐體系，將“人-空間-服務(wù)”打通，形成端到端的服務(wù)閉環(huán)，為服務(wù)賦能。

有科技支撐的龍湖智創(chuàng)生活，可以讓業(yè)主在接受服務(wù)的過程中不經(jīng)意的感受到智慧化的便利與安全。

比如，當(dāng)車庫一氧化碳濃度超標(biāo)時(shí)，監(jiān)測系統(tǒng)可下達(dá)指令驅(qū)動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行，迅速排除車庫廢氣；自動(dòng)灌溉設(shè)備監(jiān)測到土壤濕度不夠時(shí)，可自動(dòng)噴水灌溉小區(qū)綠化；路燈會(huì)自動(dòng)監(jiān)測天氣狀況和行人車輛，會(huì)在需要的時(shí)候自動(dòng)亮起；下水道井蓋一旦傾斜超過15度，維修人員的手機(jī)就會(huì)收到告警信息。

除了讓業(yè)主體驗(yàn)到更智慧的生活場景，新興技術(shù)與傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域的結(jié)合更是可以讓行業(yè)效率得到顯著提升。

居住空間服務(wù)

根據(jù)最新的招股書，2021年，龍湖智創(chuàng)生活的人均在管建筑面積為10800平方米，人均創(chuàng)收為42.37萬元，兩項(xiàng)指標(biāo)較上一年均有明顯增長，且人均效能全行業(yè)繼續(xù)排名第一。而難得可貴的是，實(shí)現(xiàn)高效的前提，龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)主滿意度已連續(xù)13年超過90%，始終保持在行業(yè)高位。

龍湖智創(chuàng)生活籌備上市顯然是水到渠成的，這背后也離不開龍湖未雨綢繆、穩(wěn)健經(jīng)營的底線思維。

雖然國內(nèi)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)尚未度過嚴(yán)冬，但保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)這樣的行業(yè)翹楚，卻都交出了優(yōu)異的半年報(bào)。也許，正如吳亞軍所言，“穿越周期的過程雖然很痛，但不全是壞事。”熬過冬天，必定會(huì)否極泰來。