近日，首批消費(fèi)REITs陸續(xù)發(fā)售。作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs，與產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、保租房等其他產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相比，消費(fèi)REITs在經(jīng)營模式、收益來源、計(jì)費(fèi)模式等方面更具多樣性。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體包含百貨商場、購物中心、奧特萊斯、超市等多種業(yè)態(tài)。首批4只消費(fèi)REITs中，有3只的底層資產(chǎn)都是購物中心，1月30日正式開售的華夏華潤商業(yè)REIT（基金代碼：180601）首發(fā)資產(chǎn)就是青島萬象城購物中心。

購物中心類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施緣何獲得如此重視，又具備怎樣的投資價(jià)值與潛力？

乘風(fēng)消費(fèi)升級(jí)

購物中心潛力可觀

在我國日漸成熟的經(jīng)濟(jì)模式下，消費(fèi)已成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的壓艙石。2023年被商務(wù)部定位為“消費(fèi)提振年”，多個(gè)城市密集發(fā)放消費(fèi)券促進(jìn)消費(fèi)，在很大程度上提振了消費(fèi)信心、釋放了消費(fèi)潛力。今年1月，全國商務(wù)工作會(huì)議進(jìn)一步將2024年定位為“消費(fèi)促進(jìn)年”。可以預(yù)見，在新的一年里，政策的加持將繼續(xù)助力消費(fèi)增長。

“十四五”期間，消費(fèi)升級(jí)將一直是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能之一。隨著“十四五”規(guī)劃的持續(xù)推進(jìn)，促進(jìn)消費(fèi)提升和利好購物中心的引導(dǎo)政策將不斷出爐，為購物中心發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。在消費(fèi)升級(jí)的助推下，購物中心行業(yè)持續(xù)回暖，繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。

居民消費(fèi)是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)績的基石。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年來居民人均消費(fèi)支出穩(wěn)步提升，消費(fèi)意愿也在2023年后再次迎來回升。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程深入和居民可支配收入增加，疊加“促消費(fèi)、穩(wěn)內(nèi)需”政策不斷出臺(tái)，國內(nèi)消費(fèi)需求有望進(jìn)一步釋放，促進(jìn)購物中心需求提升，增量空間巨大。

盡管近年購物中心數(shù)量持續(xù)提升，但長期來看購物中心供給遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2011年到2022年，我國購物中心數(shù)量年復(fù)合增速為19.52%；面積年復(fù)合增速為19.92%。同時(shí)，截至2022年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為 65.22%，仍有上行空間。2022年我國居民人均可支配收入為36,883元，比上年名義增長5.0%，保持平穩(wěn)增長。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)、居民收入的不斷提高、消費(fèi)的持續(xù)升級(jí)以及政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策的實(shí)施，將推動(dòng)購物中心行業(yè)空間持續(xù)提升，中國購物中心的長遠(yuǎn)發(fā)展穩(wěn)定可期。

購物中心作為一類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，其經(jīng)營收入的多樣性較高、具有較好的分散性，同時(shí)經(jīng)營也更為市場化，能夠隨著消費(fèi)者零售額的提升而帶來收益的提升。這些特點(diǎn)，使得購物中心作為公募REITs的底層資產(chǎn)，更具有資產(chǎn)升值潛力。

綜上，在消費(fèi)政策利好不斷，消費(fèi)復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁的當(dāng)先，推出以購物中心為底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs可謂恰逢其時(shí)。

正是看重消費(fèi)REITs的發(fā)展?jié)摿ΓA潤置地作為行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營商積極抓住消費(fèi)REITs發(fā)展機(jī)遇，構(gòu)建商業(yè)資產(chǎn)“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。華夏華潤商業(yè)REIT首發(fā)資產(chǎn)青島萬象城是華潤置地旗下核心區(qū)位標(biāo)桿項(xiàng)目，位于青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場，雙地鐵上蓋，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。周邊商業(yè)氛圍濃厚，消費(fèi)能力強(qiáng)。商業(yè)建筑面積超30萬平米，輻射范圍可達(dá)青島全市，是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一。

購物中心“強(qiáng)者更強(qiáng)”

運(yùn)管賦能打造強(qiáng)“護(hù)城河”

我國購物中心行業(yè)市場化程度高，但行業(yè)集中度總體仍處于相對(duì)較低水平，隨著購物中心數(shù)量持續(xù)增加，競爭程度不斷加劇，部分購物中心面臨運(yùn)營能力弱、科技賦能水平低以及同質(zhì)化服務(wù)明顯等挑戰(zhàn)，越來越多的購物中心因無法及時(shí)滿足消費(fèi)者需求，導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳。但市場領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營管理商憑借其強(qiáng)大的運(yùn)營管理能力，在購物體驗(yàn)、客流量、商戶入駐率、租金等方面較其他購物中心具有明顯優(yōu)勢。資料顯示，青島萬象城2015年開業(yè)，開業(yè)以來各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異——2016年至2022年客流量年復(fù)合增長率達(dá)7.6%，近3年來營業(yè)收入復(fù)合增長率達(dá)15%。出租率維持高位，2023年前三季度平均出租率達(dá)98.82%。

隨著消費(fèi)需求的持續(xù)提升以及交通條件的愈發(fā)便利，消費(fèi)者在購物中心的選擇上對(duì)距離的要求越來越低，開始傾向于購物體驗(yàn)好、商品品類齊全的商場，優(yōu)質(zhì)購物中心正不斷從其他競爭者吸引客流，造成“強(qiáng)者更強(qiáng)”的局面。據(jù)悉，青島萬象城設(shè)計(jì)領(lǐng)先，建筑品質(zhì)高，目前承租租戶超500戶，各業(yè)態(tài)承租種類豐富，規(guī)模聚集效應(yīng)明顯，已經(jīng)成為眾多商業(yè)品牌進(jìn)駐山東省及青島市的首選之地。

隨著購物中心運(yùn)營專業(yè)度的提升，是否具備綜合實(shí)力強(qiáng)勁的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，成為購物中心價(jià)值增長的重要影響因素。資金壁壘、品牌影響力壁壘、商戶資源壁壘和管理人才壁壘成為運(yùn)營機(jī)構(gòu)構(gòu)建“護(hù)城河”的核心競爭力。

購物中心較長的回收期與較大的前期投資規(guī)模形成了較強(qiáng)的行業(yè)資金壁壘。此外，隨著購物中心競爭的加劇，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)愈發(fā)顯現(xiàn)。通過擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，購物中心可以獲得較強(qiáng)的市場競爭力，增強(qiáng)對(duì)品牌商及供應(yīng)商的議價(jià)能力，同時(shí)有效控制營運(yùn)成本和費(fèi)用支出。華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)起人華潤置地是國內(nèi)最早發(fā)展購物中心業(yè)務(wù)的開發(fā)商之一，在經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域深耕超過二十年。截至2023年6月末，華潤置地旗下持有在營的購物中心67個(gè)，另有47個(gè)在建購物中心計(jì)劃于2026年底前開業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模超2,000億元，符合現(xiàn)行消費(fèi)REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的儲(chǔ)備資產(chǎn)有約20個(gè)，且主要聚焦于一二線城市或省會(huì)等高能級(jí)城市，這為華潤商業(yè)REIT未來擴(kuò)募帶來更大的想象空間。與此同時(shí)，華潤置地出色的運(yùn)營管理能力和市場化經(jīng)營水平也持續(xù)賦能青島萬象城。資料顯示，青島萬象城開業(yè)以來，華潤置地已操刀實(shí)施了2-3次局部大型改造，持續(xù)提高青島萬象城的商業(yè)活力和競爭力。華夏華潤商業(yè)REIT運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)華潤萬象生活是國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營管理品牌，具備行業(yè)領(lǐng)先的購物中心全價(jià)值鏈運(yùn)營管理能力，將持續(xù)賦能青島萬象城，為業(yè)績實(shí)現(xiàn)和增長提供強(qiáng)大支持。截至2023年6月，華潤萬象生活在管購物中心項(xiàng)目88個(gè)，74個(gè)項(xiàng)目零售額排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭坦苣芰Λ@得資本市場和消費(fèi)市場高度認(rèn)可。

品牌影響力是購物中心擴(kuò)大消費(fèi)群體、可持續(xù)發(fā)展的重要保證，也是在激烈的市場競爭中生存發(fā)展的重要因素。成立多年、具有較高服務(wù)品質(zhì)、在行業(yè)具備優(yōu)秀商業(yè)信譽(yù)的購物中心品牌更受消費(fèi)者的青睞，能給消費(fèi)者帶來先入為主的好感，并獲得優(yōu)異的銷售業(yè)績。成熟購物中心品牌/運(yùn)營商往往與眾多品牌商戶已建立聯(lián)系或已有合作，擁有眾多優(yōu)質(zhì)品牌商戶資源以持續(xù)優(yōu)化購物中心內(nèi)的品牌及商戶布局。據(jù)悉，目前華潤萬象生活已與近6,000家國內(nèi)外知名品牌長期深度合作，“萬象星”會(huì)員數(shù)量近4,000萬。值得一提是，華潤萬象生活品牌深度布局青島，持續(xù)投入會(huì)員忠誠度建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的會(huì)員體系當(dāng)前分為五級(jí)，并匹配了多樣性的會(huì)員福利，同時(shí)針對(duì)不同客群的個(gè)性化需求，提供包括基礎(chǔ)服務(wù)、Care 特色服務(wù)和高端服務(wù)在內(nèi)的多元客戶服務(wù)，提升會(huì)員消費(fèi)體驗(yàn)，增加會(huì)員黏性。當(dāng)前青島萬象城會(huì)員人數(shù)已超百萬，占青島市常住人口的 10%，體現(xiàn)出極高的會(huì)員規(guī)模和覆蓋范圍。

作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費(fèi)增長的重要載體。華夏華潤商業(yè)REIT等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級(jí)，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。“購物中心+REITs”將在公募REITs市場綻放怎樣的精彩，值得拭目以待！