1月17日，國家統計局披露了2023年12月份與全年房地產相關數據，一言以蔽之：

沒有最冷，只有更冷。

01 調整停不下來

國家統計局數據顯示：

2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

來源：國家統計局

這一數據，自2022年4月份轉負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

這意味著，房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。

從財政部公布的拿地數據和國家統計局公布的開工面積數據可以說明一切。

全年賣地收入數據財政部尚未公布，暫且仍看去年前11個月的數據。

2023年前11個月，國有土地使用權出讓收入42031億元，同比下降17.9%。 

制圖：城市財經；數據：財政部

2022年賣地收入下跌了23.2%。

開工面積方面。國家統計局數據顯示，2022年房屋新開工面積12.06億平方米，同比減少了39.4%。其中新開工住宅面積8.81億平方米，同比下降了39.8%。

來源：國家統計局

2023年，繼續跳水。

房屋新開工面積95376萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%。

看到賣地不斷減少、開工面積不斷跳水，很多人可能會擔心往后幾年商品房供應短缺，會引發新一輪房價上漲。

這個問題，我之前專門撰文分析過，純屬多慮。

大家忽略了一個根本問題，那就是過去十幾年快速城市化過程中建了多少房子，庫存量有多大。

僅從2005年至今來看。2005年至今19年中，開工面積大于銷售面積的年份有13年。前者小于后者的年份有6年。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

2005年至今年11月末，新開工面積218.6億平米，銷售面積203.5億平方米。

新開工面積累計比銷售面積還多出15.1億平方米。如果明年的銷售面積跌至10億、9億乃至8億平方米，那即便全國一套房不再增加，也可以再賣超過一年半。

這還只是2005年以來的數據。

事實上，從1998年房改至今，浩浩蕩蕩的城市化，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起，我們房屋整體供應量已經嚴重過剩。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

02 房地產銷售跌至“雙11”

國家統計局披露：

2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

來源：國家統計局

分區域來看，各區域無論是房地產投資、商品房銷售面積還是銷售額，均在調整。

房地產開發投資，東北跌幅第一，2023年下跌了24.5%，很明顯，低迷的市場，加重投資不過山海關的情緒。

西部跌幅第二，中部跌幅第三，東部跌幅第四。

來源：國家統計局

商品銷售面積方面，中部跌幅第一，西部次之，東部第三，東北第四。

商品房銷售額，中部跌幅第一，東北次之，東部第三，西部第四。

這些數據再次佐證了，如今的房地產市場，無論怎么都托不起來，頂多降低下跌速度而已。

2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。

而市場預測，2023年會跌至“雙12”。如今數據公布，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。

這并不是底。

國際評級機構標普去年年末發布的《報告》認為，2024年仍是房地產銷售的筑底之年，但市場也不會再度大幅下跌，預計全年商品房銷售額同比下降5%左右。

另一家評級機構惠譽則表示

2024年中國房地產市場銷售額將繼續下降，但降幅將縮小至0-5%，對應10萬億元左右的銷售體量。房地產市場不會再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常態。

兩個評級機構的預測，表述方式有所不同，但觀點基本一致：那就是未來的市場規模會降到10萬億。緩慢下行會是常態。

之前有專家預測，未來的房地產市場，可能最終會在房屋老舊之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，維持在10萬億級別。

10萬億，我認為還是偏樂觀了。

因為：

一方面，人口下降速度在加快。

1月17日，國家統計局披露了最新人口數據。

2023年年末全國人口（包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）140967萬人，比上年末減少208萬人。

人口已經二連跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市數量不斷擴大。

人口減少，意味著需求減少。

另一方面，保障房、商品房雙軌制時代已經到來。

未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。

多次強調，往后的商品房市場需求會進一步減弱。

而且，保障房是政府主導，供應量在未來幾年會呈井噴狀。你覺得房子還會少嗎？

03 70個大中城市房價全線下降

接著看房價。

國家統計局披露的70個大中城市12月份房價數據顯示：

第一，新房62個城市環比下跌，比上月下跌數量增加了3個，下跌面積進一步擴大。

第二，二手房全線下降。

繼2023年11月份創造的無一城上漲歷史之后，12月份新的歷史又被創造了。

11月份的無一城上漲是69個城市下跌，1個城市持平。

12月份，同樣也是無一城上漲，70個城市二手房價格，環比全部下跌。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

國家統計局每月公布的70個大中城市數據，采取的是抽樣調查數據，調查的雖然是70個一二三線城市，但卻是反映全國情況。

這意味著，全國基本如此。

70個大中城市中，二手的環比跌幅第一的是武漢，其次是徐州、廣州、成都、襄陽。后知后覺的成都、西安終于跟上了腳步。

同比跌幅第一的是徐州，其次是廈門、吉林、泉州、鄭州。這意味著，70個大中城市的價格，價格至少低于一年前。

之所以說至少，是因為很多城市的價格，回到了很多年前。

比如牡丹江，已經倒回至十多年前。和鶴崗一樣，牡丹江同樣是資源枯竭而不斷下行的城市，只是鶴崗沒有被納入統計局的統計而已。

有人統計過一些房價倒回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山東威海乳山市（縣級市）、四川達州、甘肅玉門、黑龍江齊齊哈爾。

重點城市中，深圳的均價已經回到了2018年。

樂有家數據顯示，目前深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

房地產已經進入了黑鐵時代。目前各城市都已經進入了買方市場。

購房建議，仍是三條觀點：

第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，至于只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。

第三，對于有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買。沒有硬需求的人，不用急。