出品|公司研究室地產組

文|曲奇

2021年地產板塊普遍慘淡的行情下，華潤置地在內房股里面表現相對強勢，2021年股價漲幅7.08%，2022年至今股價漲幅近15%，逼近歷史高點。股價強勢的背后，與華潤的銷售業績不無關系。2021年，百強房企總銷售額同比下降3.2%，華潤全年合同銷售額3158億，同比增長10.8%，小幅超過了3150億的既定銷售目標。

讓華潤置地逆市增長并超額完成目標的關鍵原因在于深圳“網紅神盤”華潤城。2021年12月，華潤城最后一期項目突然入市開盤，盡管與2020年“萬人打新”的盛況無法相比，華潤城仍以196億銷售額再度成為全國銷冠項目，深圳大區單月銷售額借此達到278億，比東北大區全年銷售額還要多24億。

在華潤城的助力下，華潤置地在最后關頭完成了年度目標。只是，在華潤城之后，華潤置地還能再找到一個銷售“奇跡”嗎？

1.深圳大區年末瘋狂沖刺

2021年，華潤置地累計合同銷售金額3158億，同比增長10.8%；合同銷售建筑面積1665萬平方米，同比增長17.4%。華潤置地2021年的銷售目標為3150億，按此計算，華潤目標完成率為100.24%，是百強房企中少數完成既定目標的公司之一。

根據銷售快報，2021年華潤置地新增設了深圳大區，全國區域由6個變成7個。2021年，華東大區、深圳大區、華北大區的銷售額位列前3，銷售占比分別為23%、20%、17%。

具體來看，2021年，華東大區和華北大區量升價減，區域總銷售額下滑。其中，華東大區全年銷售額為736億，同比下降7.2%，銷售面積300萬平米，同比增長11.5%，銷售均價由2.95萬元/平方米降至2.45萬元/平方米，下降16.9%。華北大區全年銷售額538億，同比下降3.1%，銷售面積335萬平米，同比增長8.8%，銷售均價由1.8萬元/平方米降至1.61萬元/平方米，降幅為10.6%。

2021年，華潤銷售額增長的區域有華西大區、東北大區、華中大區，在總銷售中占比分別為12%、8%、9%。其中，華西大區全年銷售額368億，同比增長34%，銷售面積289萬平米，增長27%；東北大區銷售額254億，增長5.8%，銷售面積213萬平，增長9.8%；華中大區銷售額280億，同比增長44%，銷售面積193萬平，增長28%。

2021年，華西大區和華中大區量價齊升，但華西、華中、東北的增量并不能填補華北、華東這兩大主力區域的銷量下滑的缺口，讓華潤“踩線”完成銷售目標的“功臣”是深圳大區。

2020年，華南大區銷售額791億，2021年，華南大區和深圳大區總銷售額980億，較2020年增長了24%。值得一提的是，2021年深圳大區銷售額總計為631億，其中12月的銷售額高達278億，占比44%。

深圳大區單月278億銷售額，比東北大區全年還要多24億，僅比華中大區全年銷售額少了2億。最后一個月的時間里，深圳大區“瘋狂”沖刺為華潤置地的2021年畫了一個圓滿的句號。

2.曾經萬人打新的“網紅神盤”遇冷

2021年歲末，華潤深圳大區銷售額猛增的原因在于“網紅神盤”華潤城。

2021年12月，位于深圳南山的華潤城潤璽二期突然宣布入市，1024套住宅吸引1486批購房者參與選房，均價約13.2萬元/平，總價1422萬元—3736萬元/套。盡管2020年萬人打新的盛況不再，且潤璽二期開盤后還有200套左右未成交，但根據每經智庫數據，2021年，深圳華潤城以196.7億的銷售額再度蟬聯全國銷冠，這正是華潤超額完成年銷售目標的主要原因。

如今的華潤城，便是以前的大沖村。大沖村作為深圳“十二五”期間五大標志性城市更新項目之一，它的改造始終備受各界關注。大沖村最早于1998年被深圳市政府納入舊改計劃；2002年被列為市重點村之一；2007年華潤以60億拿下大沖村項目，時任華潤深圳有限公司董事長吳向東稱，華潤集團有意在深圳建立第二總部。

但直到2011年，大沖村改造工程才正式破土動工，約1500棟破舊建筑被拆除，2014年實現首批回遷。2011年，在大沖村的改造奠基典禮上，吳向東表示：“無論你相信或不相信，當重建完成之后，新大沖的美好程度一定會超出大多數人的想象。”

吳向東的這番話并不是妄言，占地面積約68萬平米、總投資超450億元的大沖村項目，如今已成為深圳乃至全國的舊城改造之最，給華潤和炒房客帶來的收益更是遠超預期。

過去8年，深圳·華潤城開盤5次。2014年一期開盤，均價4.75萬元/平，3小時售罄；2018年三期開盤，均價8.5萬元/平，搖號中簽率僅約10%；2020年11月，華潤城四期開盤均價13.1萬元/平米。

7年時間，華潤城的新房價格漲了1.7倍，而由于限價的政策，導致華潤城新房和二手房價格出現嚴重倒掛，2019年二手房價格已經漲到12萬元/平左右，2020年疫情后二手房價格一度漲到18萬元/平。

嚴重的倒掛讓新房倒手即賺500萬元，這般驚人的的財富效應吸引了萬人打新，華潤城在2020年成為了深圳乃至全國的關注重點。

與2020年的盛況相比，2021年華潤城潤璽二期的開盤并未達到“售罄預期”。根據南方日報報道，為了盡快清盤，華潤近期啟動了全民營銷的手段，全民經紀人推薦新客戶購買，在華潤收到購房款后即可獲得5000元/套獎勵。

從“萬人打新”到“拉人清盤”，華潤城的銷售情況也反映了最近兩年深圳樓市的熱度變化。

3.挑戰萬達5年實現租金翻倍？

深圳·華潤城不僅“肥”了炒房客，對華潤置地的利潤也有非常顯著的推動作用。

2016年，華潤置地毛利率33.74%，當年華潤置地管理層在中期業績會上透露，深圳灣項目一直在母公司（華潤集團）注入資產名單里，成本價只有1.6萬元/平方米，項目毛利率約在70%以上，非常優質。2017年和2018年，華潤置地毛利率分別為40.25%、43.39%，在房企中處于較高水平。

此前，曾有媒體報道稱，深圳羅湖萬象城的成功是華潤獲得大沖村項目的主要原因之一。羅湖萬象城于2004年開業，不僅是華潤旗下首個“萬象城”系列作品，如今也成為了深圳商業廣場的名片。2020年，深圳萬象城租金收入11.87億，同比增長11.35%，評估價值由99.17億增至110.50億。

與大沖村舊改配套的商業廣場是2017年開業的華潤深圳萬象天地。有統計數據顯示，2019年深圳39個重點商業項目中，萬象天地以38.5億元的成績位居季軍。在2020年深圳人氣最旺商業項目中，萬象天地以2934萬人次位居第3。根據華潤置地的年報，2020年，深圳萬象天地租金收入5.28億，同比增長2.9%，評估價值由58.93億增至63.20億。

2019年，華潤置地成為繼萬達商業后第二家租金收入突破百億的內地房企，商業地產已成為華潤置地的一張名片。2021年6月末，華潤置地已開業萬象系列購物中心48個，儲備項目約60個。2021年，華潤置地累計投資物業實現租金收入183.4億，同比增長40.6%。

2021年3月，華潤置地總裁李欣透露了公司“十四五”戰略目標，到2025年華潤置地權益銷售額和租金收入雙翻倍，再造一個華潤置地，并要實現購物中心綜合實力行業第一、商管保持行業第一等目標。

根據萬達商管與華潤置地的租金收入對比，2021年上半年，萬達商管租金收入209.96億，是華潤置地的1.45倍。或許，華潤實現租金收入翻倍的目標不難實現，但挑戰萬達商管行業老大的地位有一定難度。

2021年12月開盤的潤璽二期，是深圳華潤城最后一期住宅開發，作為華潤城的收官之作，盡管銷售上略顯“遇冷”，但還是以近200億的銷售額幫助華潤置地完成了年度銷售目標。

在2021年地產板塊普遍慘淡的行情下，華潤置地在內房股里面表現相對強勢，2021年股價漲幅7.08%，2022年至今股價漲幅近15%。深圳大區是華潤置地的銷售主力，華潤城更是深圳業績的壓艙石。在華潤城項目后，華潤置地還能復刻“大沖村”舊改項目的銷售奇跡嗎？